这几年来问我的人，手上的预算常常差不多：四十万。差别只在币种。四十万欧元在希腊买房，换一张全家的永久居留卡；四十万美元在伊斯坦布尔买房，换一本全家的土耳其护照。钱差不了多少，两边都是买房，都不用搬过去住，都可以带着配偶和孩子一起办。
所以问题就卡在这里：价格接近，到底选哪个？
我的回答通常先反问一句：你最想要的是什么？希腊给的是欧盟里的永久居留，土耳其给的是一本大国护照。这两样东西满足的需要不一样，只比价格，看到的只会是数字，看不到你买到的是什么。
希腊黄金签证：买房，全家拿永久居留
申根 29 国自由通行
- 80 万欧元，房产任选；25 万欧元，商改住
- 房产需永久持有，一家三代都可获得希腊永居
- 欧盟唯一买房就拿永久居留的国家
希腊是欧盟和申根成员。2013 年推出黄金签证，一开始热度不如西班牙、葡萄牙，2016 年到 2018 年才被大量关注，之后几年成了移民市场上最热的黄金项目，雅典的房市也从停滞在两年内变成欧洲最热的市场。
它热的原因很单纯：欧盟二十七国里，希腊是唯一一个投资者只要买房，就能取得永久居民的国家。配偶、21 岁以下未婚子女、双方父母可以一起办，一个家庭三代人拿的是同一套居留安排。
这张居留卡拿到之后，你可以在申根区自由通行，可以在希腊生活、让孩子入学、用当地的医疗，也可以完全不住，身份照样有效。整套流程可以在境外远程完成，只需要在领永居卡之前亲自到希腊打一次指纹。你不必先住出一个身份，可以先把身份配置好，再决定什么时候搬过去。
门槛从 2024 年起按地区分级。雅典所在的阿提卡大区、塞萨洛尼基、米科诺斯、圣托里尼，以及人口超过 3,100 人的岛屿要 80 万欧元，其他地区 40 万欧元，都要买单一、至少 120 平方米的房产，也不能做短租。25 万欧元只剩两种情况：商用改住宅，或修复受保护的历史建筑。
也就是说，四十万欧元这个数字，指的是雅典以外的地区；要在雅典市区买，预算就是八十万。真的想用二十五万进场，要找的是商改住的项目。目前雅典有几个这一类的项目，例如文森寓所，就是商用空间改成住宅、符合 25 万欧元门槛的项目；海边的尼基亚纳海滨住宅则是度假型的海滨第一线住宅。项目和门槛的对应，可以直接看 Aurea 希腊黄金签证的项目页.
土耳其：买房，全家拿护照
土耳其横跨欧亚，一半在欧洲，但不是欧盟成员。2017 年推出买房入籍时门槛是一百万美元，没什么人办；2018 年降到 25 万美元，全球需求一下子涌进来；2022 年 6 月又上修到 40 万美元，现在的要求是至少登陆两次，也会查无犯罪记录。方向很清楚：门槛只往上走。
它给的东西跟希腊完全不同：一本护照，不是居留卡。主申请人、配偶和未成年子女一起入籍，没有移民监，没有语言考试，房产要持有满 3 年才能卖。这本护照可以免签日本，但去申根和英国都要签证.
那它为什么还是有很多人选？因为它给的是一个大国身份，外加一座看得见、能出租、能自住的房产。对不想把钱直接捐掉、希望资金落在实物上的人，这是加勒比项目给不了的。伊斯坦布尔的项目从市中心的塔楼到低密度的社区都有，可以看 Aurea 土耳其入籍的项目页.
价格接近，差在哪
居留不等于国籍
希腊的永久居留让你无限期住在希腊、在申根区通行，但你的国籍没有变。土耳其给的是国籍，护照上印的是土耳其，但它不让你住进欧盟。两边的价格都是四十万，买到的却是两种不同的身份。
两边都说没有移民监，意思不一样
希腊的永久居留本身就没有居住要求，你可以一年都不去。要注意的是，如果将来想申请入籍，就要满足居住条件，加上通过希腊语考试。希腊语对成年人来说难度很高，所以大部分黄金签证的申请人还是以维持永久居留为主，没有打算转护照。
土耳其的护照项目只要求你登陆购房，现在是至少两次，之后也没有居住要求。你拿到的直接就是国籍，不存在「以后要不要转」的问题。
房子本身的限制
希腊要买单一房产、至少 120 平方米、不能短租，这几条是 2024 年之后加上去的，目的是把黄金签证的买家和短租市场分开。土耳其的限制是房产 3 年内不能出售，另外还要面对里拉的汇率：土耳其里拉这五年对美元已经贬了大概八成，你的房子用美元估值进场，之后的租金和卖价都是里拉。
美国 E-2，不要再当成土耳其的加分
过去很多人办土耳其护照，看中的是可以通过 E-2 签证去美国。E-2 不是移民签证，拿不到绿卡，只能在有条件下长期住在美国。而且美国 2022 年底修法后，通过投资取得条约国国籍、此前没有 E 类身份的人，要先在该国连续住满 3 年才能申请 E-2，土耳其也一样。E-2 现在的条件，可以参考〈2027 投资入籍（CBI）战略地图（上）〉。
谁适合哪一个
希腊永久居留适合的人
要移居、要孩子在欧洲读书、要退休、要把生意延伸到欧洲的家庭。钱到位，全家三代一起拿卡，没有移民监，之后再决定要不要搬。要的是欧盟里的位置，而不是一本新护照。
土耳其护照适合的人
No plans to live abroad, simply doasset allocation，需要一本大国护照，又希望钱落在一座能收租、能自住的房子上。前提是你愿意做房产尽调，能承受汇率和退出风险。
如果最在意去申根、去英国的签证
一本护照去申根、去英国都要签证，申请人在中国或其他国家申请签证也不方便，每次申请可能都要跑一趟土耳其，批不批还不保证。这种情况下，全家办 Dominica Passport可能是更合适的选择：免签申根，每 180 天可停留 90 天，跟中国也互免（2022 年起，一次可停留 30 天），可以查Dominica Passport Visa-free Countries.
从房产角度看
中国人喜欢买房，这是市场都知道的事。希腊政府从 2013 年到 2024 年一路调整黄金签证的门槛和规则，减税、分级、限制短租，方向是把买家留在长期市场，财政上一直维持稳健。这跟加勒比岛国不同：投资Dominica、圣基茨的房产项目，你无法自由挑选房子；投资希腊和土耳其，房子是你自己选的。土耳其的门槛从一百万降到 25 万，2022 年又调到 40 万。
两样都想要，怎么安排
说到底，希腊给的是进入欧盟体系的身份，土耳其给的是一本大国护照。真的两样都想要，更实际的安排不是二选一，是 Dominica Passport加希腊永久居留：一个负责国籍，一个负责你在欧盟的位置，让小国护照拥有大国的份量。这个组合把国籍和居留同时推进，整套流程大约一年，我在〈100万美金在新加坡，没经过中国，她却接到来自中国的电话〉里讲过一位客户为什么这样配。
四十万欧元和四十万美元，数字接近，答案取决于你要的是位置还是护照。希腊永居和土耳其护照要怎么选，或者要不要两个一起配，可以与Contact Us，或直接预约一次咨询（免费）。
Further reading:100万美金在新加坡，没经过中国，她却接到来自中国的电话
Connect with Bigo
YouTube Channel
