解读希腊的黄金签证(Golden Visa)，海外房产史上最全面分析，移民希腊一步到位买房获得永居

黄金签证（Golden Visa）和永久居留权

2019年3月30日，希腊议会正式通过了一项扩大”黄金签证“发放范围的新投资法案，这个流传了一年多的市场传闻终于成为法案，并将在2019年6月30日正式执行。过去从2013年希腊开放了黄金签证，非欧盟公民通过买房一步到位获得永居，经历了7年后，希腊政府一再改良，这篇文章提供投资移民获得永久居留权最全面、最深入的分析，希望可以帮助你在深入了解希腊“黄金签证（Golden Visa）”项目基础上，做出理智的选择。

2009年的债务危机

2009年爆发的主权债务危机给希腊的政治、经济和社会带来巨大冲击，从数据上来看，无论是GDP还是GNI，希腊在过去20年（一代人的时间）坐了一次硝烟四起的过山车。

按照2010年不变价美元进行计算，2018年希腊国民生产总值回落到2001年左右的水平（下图）

按照2010年不变价美元进行计算，2018年希腊人均国民总收入回落到1998年之前的水平。（下图）

希腊为什么需要黄金签证（Golden Visa）

投资一个国家，从研读历史跟了解数据开始，从明白了这些，也就明白了希腊为什么推出“黄金签证”政策，为什么希腊需要通过永居來吸引外部投资者来购买房产。我们来看下列几项分析：

房产价格下跌

根据欧洲抵押贷款协会公开的数据，希腊是欧洲地区住房拥有率最高的国家之一（其住房拥有率为80%，而欧洲平均水平为69.3%），并且房地产在希腊家庭财富中占了很大的比重，就普通家庭而言，我认为至少要超过80%，换句话说，希腊人最核心的资产是房地产。虽然希腊房价最近一两年有一些恢复性增长，但和债务危机爆发前的2007年房价最高点相比，希腊房产价格下跌超过了40%，让很多按揭买房或贷款建房的希腊人陷入财务困境，还引发了非常严重的连锁反应。

政府需要增加税收

希腊独立公共收入管理局（AADE）数据显示，截止至2017年11月，希腊纳税人拖欠国家费用累计超过1000亿欧元；被希腊政府纳入欠债名单的希腊纳税人约有421万人，约占希腊总人口的40%。

金融业需要激活

银行坏账率长期处于高位，导致银行不敢放贷。根据国际货币基金组织发布的数据，希腊银行的不良贷款率从2009年的20%左右提高到2017年的45%左右。根据我们了解到的情况，至少50%以上的不良贷款源于个人房屋按揭贷款。面对居高不下的不良贷款率，希腊银行普遍选择了“惜贷”：由于民众收入降低，银行的存款也相应减少，这也导致银行可贷资金的减少，再加上不断提高的不良贷款率和对未来缺乏信心，导致希腊银行普遍“惜贷”。和中国相类似，希腊企业获得资金的主要渠道还是向银行申请贷款，而在银行“惜贷”背景下，希腊企业很难获得发展亟需的资金，这进一步导致希腊出现经济复苏乏力、失业率高企、税收下降、税率上升等结果，希腊处于一个恶性循环之中。

黄金签证！Golden Visa：2013版本

希腊在2013年出台的“黄金签证”法案，非欧盟家庭，包括相关的儿童至24岁年龄和夫妻双方的父母，可以通过购房价值25万欧元的房产获得永久居留身份，而且只需在短短3个月内就可以获批（在一些地区，它需要较少的时间），成为欧洲最具竞争力的永久居住权的方案。在希腊永久居住权使免签证旅游申根区所有国家，长达90天。黄金签证提供家人在欧盟轻松的旅行和自由生活的自由，通往优秀的欧洲教育和医疗体系的一

希腊开放一步到位的永久居留权身份，2013年黄金签证（Golden Visa）的版本，先让房主解套，再让银行和政府解套，最终帮助希腊停止恶性循环，进入良性循环。

买房，送身份，永居

希腊在2013年出台Golden Visa后，在2015到2017欧洲买房移民的市场逐渐转向希腊，中介机构发现这一块债务危机后的处女地，纷纷带领着投资人入市，于是希腊买房送身份就像哈利波特电影预告，消息遍地开花，永居的魅力，让希腊房市逐渐回暖。

黄金签证的最大受益者是谁

希腊房价触底反弹，一步到位永久居留权确实有很大的吸引力，不过最大的收益者是希腊房东，特别是拥有两套以上房子的房东；其次从事“黄金签证”相关业务的律师、房产中介等从业者——估算可以从中获得1000欧元以上收入的个人，不超过1万人；其次是是银行，银行获利的渠道包括收回逾期贷款和拍卖房屋；最后的受益者才是政府，政府虽然可以从获得部分收入，但由于房租升高，政府不得不向低收入者发放租房（住房）补贴，这使得政府在“黄金签证”这个“新业务”上获得的收益非常有限，而且对于提振希腊经济的作用也很有限。

计算买房成本

使用本网站的黄金签证买房成本计算机，计算房产税、中介费交易税、登记费用、律师费。

政府需要的不只是喝一口汤

用个形象的说法，2013基础版“黄金签证”计划，送出了永久居留权，政府只是从中喝到一点汤，对于提振希腊经济的作用只相当于毛毛雨，政府也希望为提振希腊经济引入源源不断的活水，这是希腊政府推出2019增强版（升级版）”黄金签证“计划的内因。

黄金签证！Golden Visa：2019版本

基于希腊1000万人口（其中400万左右集中在首都雅典所在的阿提卡大区）基数考虑，希腊政府每年可以“出售”的“黄金签证”是要有上限的，比如不超过1万张，相当于希腊人口规模的千分之一——可以做一个对比的是，美国作为传统移民国家，每年大约吸引100万合法移民进入美国，而美国拥有3.27亿人口，100万合法移民约占美国人口总数的万分之三。在永居“可售数量”有限的情况下，提高收益唯一可行的办法就是提高单价。于是，有了2019增强版“黄金签证”计划。

黄金签证：40万欧元可以选择开公司来获得永居

投资至少40万欧元到希腊注册的公司或海外公司的希腊办事处，或通过希腊银行投资至少40万欧元到希腊或希腊在国外设立的、专门投资希腊股票和债券的共同基金，详情的内容可以参考这篇文章：九种获得希腊黄金签证永居的方式除了买房还有八种选择 Golden Visa Greece

黄金签证！Golden Visa：2020版本，富人版本

经济逐渐复甦的希腊已经走出房产市场停涉的阴霾，并且更积极招揽有实力的企业家，在这个前题下，希腊政府了解企业家通常在世界许多国家有投资而活跃在国与或之间，并且不能永久居住在一个地方。有别于黄金签证，希腊政府需要提高吸引力，为企业家运营所需提供资金，创造或加强经济发展条件，有义务通过征税的优待来吸引国际投资，促进更高的就业水平和更高效率的经济活动，永居不再成为唯一吸引高资产家庭的因素。所以提出了Non-dom的方案。

Non-dom 海外资产的新态度

2020年经修订的《希腊所得税法》（第4172/2014号法律）新的第5A条规定，对自然人在希腊转移其税收居住权实行替代性税收制度，在15年内，每年对全球收入的统一稅额为100,000欧元，并且无关年收入的总额。事实上Non-dom并不能算是一种黄金签证（Golden Visa），申请人虽然同样也能够取得身份住在希腊，但是Non-dom提供更好的海外税收优化，也重新定义离岸资产规划的的高度。请参考：希腊Non-Dom 特殊税收居民

2023年8月起，需投资达50万欧元！

2023年8月起，在雅典、塞萨洛尼基、圣托里尼和米科诺斯等特定地区，最低投资额度增加一倍，达50万欧元！

2023年8月1日开始，有意通过房地产投资获得希腊黄金签证的投资者请注意，在特定核心区域的最低投资门槛上调至50万欧元。这一全新的投资规定，适用于希腊四大人口密集地区：包括雅典(Athens)多数区域、塞萨洛尼基(Thessaloniki)市中心，以及度假胜地米科诺斯(Mykonos)和圣托里尼(Santorini)。