L'immobilier de la mer Égée est merveilleux + achat immobilier + résident permanent
Posséder un bien immobilier au bord de la mer Égée, en Europe du Sud, a toujours été le rêve des investisseurs immobiliers internationaux ; et, dans le même temps, à traversVisa d'orLe droit de résident permanent obtenu (y compris la carte de résident permanent renouvelable tous les cinq ans) est un outil dont les familles fortunées ont grandement besoin. Parmi les programmes d'immigration par investissement dans l'UE, la Grèce est aussi le seul programme de « résidence permanente » clé en main qui subsiste. Ces avantages incluent (nous n'en citons que les six plus importants) :
Optimiser la résidence fiscale: obtenir un numéro fiscal grec et transférer le lieu de juridiction fiscale en Grèce pour réaliser une optimisation fiscale légale. Par exemple : la plus-value réalisée sur la vente d'actions américaines est exonérée en Grèce.
Établir une juridiction étrangère au sein de l'UE: pouvoir, en Grèce, demander un visa auprès d'un consulat étranger en Grèce, y enregistrer un mariage, ou y demander un certificat de casier judiciaire vierge
Obtenir une carte de résidence physique: la carte de résident permanent grec est elle-même une pièce d'identité, et peut servir à l'étranger de justificatif de résidence dans l'UE.
Profiter des services financiers de l'UE et de la zone euro: ouvrir un compte en Grèce, dans les banques des divers pays de la zone euro, ou directement en ligne ;
Plateformes d'échange d'actions et de cryptoactifs: les plateformes européennes de bourses comme Binance, OKX, Bybit, ainsi que l'investissement direct en actions mondiales depuis l'Europe.
Optimiser la seconde citoyenneté: par exemple, la citoyenneté obtenue par la citoyenneté par investissement caribéenne, utilisée pour acquérir un bien immobilier, met mieux à profit le rôle de support d'actifs de la seconde citoyenneté
I. Après le MIDA, comment optimiser votre investissement grec ?
La Grèce s'est réveillée d'un effondrement économique et entre désormais dans une autre phase de développement rapide. L'une des orientations les plus importantes est de s'aligner sur les régimes fiscaux et bancaires mondiaux ; c'est pourquoi, après le CRS 2.0, la politique la plus déterminante de 2027 sera le ΜΙΔΑ (MIDA, le système grec d'analyse numérique de l'immobilier), qui rendra l'immobilier transparent.
Le MIDA, pour le dire simplement, consiste à placer les données relatives à l'immobilier (ATAK (numéro unique du bien), KAEK (numéro cadastral), E9 (déclaration annuelle de biens immobiliers), ENFIA (taxe foncière), baux et services publics) dans un environnement numérique plus unifié. Une fois les données alignées, ce que le système peut savoir n'est plus seulement « à qui appartient ce bien », mais « qui est le propriétaire, où réside-t-il, quel est son pays de résidence fiscale, d'où viennent ses fonds ».
Et le MIDA pourrait, par les deux voies suivantes, pénétrer directement jusqu'au bénéficiaire effectif du bien.
Première voie :détention par une personne physique → échange de données transfrontalier.
En cas de détention directe par une personne physique, une fois les données du bien entrées dans les registres du fisc grec, elles seront, via l'OECD,CRSetCARFla série DAC1 de l'UE (directive de l'UE relative à la coopération administrative en matière fiscale) et le cadre de coopération administrative, alignées avec le système fiscal du pays d'origine et échangées.
Seconde voie :détention par une personne morale → pénétration jusqu'au bénéficiaire effectif.
Si un bien immobilier grec est détenu par une société, une SPV, une structure familiale ou une entité offshore, la déclaration UBO (bénéficiaire effectif) exigée par l'UE, l'AML/KYC, le cadre de transparence des bénéficiaires, la due diligence bancaire et les documents d'audit annuel perceront la structure juridique jusqu'à atteindre directement la personne physique réelle. Puis on revient au premier point :détention par une personne physique → échange de données transfrontalier.
II. Côté citoyens chinois : vers où les informations seront-elles échangées, et que sera-t-on contraint de divulguer
(1) Vers où les informations relatives à l'immobilier grec seront-elles échangées
La Chine est partie à l'OECD CRS et échange chaque année, depuis 2018, les informations sur les comptes financiers avec de nombreuses juridictions ; à fin 2025, les juridictions participant au CRS dépassent déjà 106.
L'UE Le DAC1 a déjà classé « propriété + revenus locatifs » de l'immobilier parmi les catégories d'échange automatique ; le DAC7 (directive sur l'échange de données des plateformes de location courte durée) intègre les données des vendeurs et des propriétaires des plateformes de location courte durée dans l'échange interne à l'UE. L'OCDE a également publié un rapport sur l'échange automatique en matière immobilière et intègre, via le Common Transmission System (CTS, système de transmission des informations fiscales transfrontalières de l'OCDE), les informations fiscales immobilières dans l'infrastructure d'échange transfrontalier.
(2) Quelles conséquences une fois les informations échangées
L'obligation fiscale d'un résident fiscal chinois couvre les revenus mondiaux, y compris les salaires, dividendes, intérêts, loyers et plus-values de source étrangère. Ce principe existe dans le système chinois de l'impôt sur le revenu des personnes physiques depuis 1980, et son application s'est nettement renforcée ces dernières années. L'impact concret porte sur quatre points :
l'immobilier étranger non déclaré peut être qualifié d'actif étranger non déclaré ;
les revenus locatifs des années passées peuvent donner lieu à un rappel d'impôt, des pénalités de retard et des sanctions administratives ;
les flux de fonds de l'année d'achat— circuits de change, paiements par des proches, banques clandestines, transit par Hong Kong, encaissements/paiements par des sociétés tierces — seront, sous le double examen de la nouvelle réglementation des changes et du cadre anti-blanchiment, directement retracés à rebours ;
les flux de fonds postérieurs à l'achat — retour des loyers, rapatriement du produit de la revente, rotation transfrontalière entre membres de la famille — entrent également dans le champ d'examen, et chaque opération doit pouvoir expliquer clairement son origine et sa destination.
(3) Que sera-t-on tenu de divulguer en cas de pénétration
Les requêtes courantes en pratique :
la mise en correspondance entre l'identité de personne physique du propriétaire et sa résidence fiscale ;
l'origine des fonds d'acquisition, leur circuit et la conformité des formalités de change ;
comment l'argent est sorti ;
si des revenus locatifs ont été générés au fil des ans, s'ils ont été déclarés, et s'ils ont fait l'objet d'une double divulgation entre la Grèce et la Chine ;
si le bien est détenu par une société ou une structure offshore ; si oui, qui est l'UBO personne physique ;
les enregistrements de flux de fonds avec des sociétés nationales, des membres de la famille ou des partenaires.
III. Option 1 : les familles disposant déjà d'une seconde citoyenneté
Si la famille possède déjà une seconde citoyenneté (par exemple une CBI caribéenne, Malte, la Turquie, Vanuatu, São Tomé-et-Príncipe ou toute autre citoyenneté utilisable).
Étape
Action
Points clés
1
Acquérir un nouveau bien immobilier grec sous l'identité de la nouvelle citoyenneté
Faire reposer directement l'identité du propriétaire du nouveau bien sur la nouvelle citoyenneté, afin d'éviter de réintégrer le MIDA sous l'identité du pays d'origine
2
Transférer l'investissement qualifiant du Golden Visa grec existant vers le nouveau bien
L'avocat et l'agent d'immigration préparent en parallèle le basculement des pièces de renouvellement, afin d'assurerdroit de séjour (droit)l'absence de rupture
3
Sortie par la vente de l'ancien bien
Mettre définitivement fin au lien direct entre l'identité du pays d'origine et l'immobilier grec, et fermer l'ancienne surface d'exposition
La fenêtre temporelle doit prévoir une marge :
Après l'acquisition du nouveau bien, prévoir environ 2 mois, afin d'avoir le temps de traiter le transfert de l'investissement qualifiant du Golden Visa
Y ajouter environ 2 mois, traiter le contrôle de conformité tel que la cession de l'ancien bien.
passeport: la Dominique (à gauche), São Tomé (au centre), Vanuatu (à droite)
IV. Option 2 : les familles ne possédant pas encore de seconde citoyenneté
Pour les familles sans seconde citoyenneté mais devant achever leur restructuration avant l'interconnexion complète du MIDA, le temps n'attend personne. L'objectif prioritaire est :obtenir, durant la fenêtre, un passeport capable de jouer le rôle de support d'acquisition d'actifs.
Les solutions actuellement verrouillables et réalisables dans une fenêtre de 2 à 3 mois sont :
La voie de naturalisation au titre du plan de soutien au développement de Vanuatu: son architecture d'approbation et son système biométrique sont indépendants du système CBI caribéen ; lorsque les documents sont complets, le délai d'approbation est maîtrisable.
La voie de citoyenneté par investissement de São Tomé-et-Príncipe: fonctionnant selon la voie indépendante d'un petit État, le temps de traitement, lorsque les documents sont complets, reste dans une plage maîtrisable, hors du système caribéen.
Passeport du Vanuatu
Le positionnement de ces deux passeports est très clair :Ils offrent une base d'identité nationale propre, explicable et porteuse pour l'enregistrement de la propriété du nouveau bien, le KYC bancaire, les paiements transfrontaliers et la voie de déclaration CRS.
Une fois la nouvelle citoyenneté obtenue, la voie revient à l'option 1 :
nouvelle citoyenneté → acquisition d'un nouveau bien grec → transfert de l'investissement qualifiant du Golden Visa existant vers le nouveau bien → cession de l'ancien bien.
Fenêtre temporelle totale d'environ : nouvelle citoyenneté 1-2 mois + données du nouveau bien complètes 2 mois + migration de la résidence et cession de l'ancien bien 2 mois = soit environ 5-6 mois.
V. Une exécution par une équipe professionnelle expérimentée
La véritable difficulté de ce processus ne réside pas dans une étape isolée, mais dans le fait deobtenir une citoyenneté étrangère+conserver la résidence permanente grecque+transférer le bien immobilier grecen les exécutant ensemble. BPROL dispose, ces dernières années, d'une riche expérience sur ces voies — CBI caribéenne, MPRP maltais, Portugal, Turquie, Vanuatu, São ToméHistoires de réussite, et du côté local grec, nous proposons également un service local complet.
Nous sommes désormais en mai 2026 ; si vous souhaitez acquérir un bien immobilier grec ou optimiser votre identité grecque, profitez de ces tout derniers mois et contactez-nous au plus vite.
