L'immobilier grec passe de la détention à la déclaration : qu'est-ce que le MIDA 2026 ?
Visa d'ordemeureles familles fortunées d'origine chinoisel'outil le plus propre pour entrer dans l'UE. Une seule configuration couvre le conjoint, les enfants de moins de 21 ans et les parents des deux côtés, soit trois générations ; renouvelable tous les 5 ans, sans nombre minimal de jours de résidence, accès direct au statut de résident permanent de l'UE. Zone A 800 K€, Zone B 400 K€, reconversion commercial-vers-résidentiel 250 K€ : trois paliers de positionnement clairs.
La Grèce elle-même est sortie de la dette. À Athènes, le prix moyen de l'immobilier est d'environ 2 580 €/m², soit 40 à 60 % de moins que dans les capitales européennes comparables. En 2024, les prix de l'immobilier athénien ont augmenté d'environ 11 %, puis encore de 7,6 % au premier trimestre 2025. Le gradient de prix se décline clairement par paliers — Peristeri démarre autour de 2 245 €/m², Glyfada et Voula se situent en milieu de gamme à 5 000–7 000 €/m², Vouliagmeni touche déjà au plafond des 10 000 €/m² —, ce qui permet aux acheteurs de se positionner avec précision selon leur budget. Avec l'avancée de la ligne 4 du métro, l'accélération de la grande vitesse interurbaine et la concrétisation du méga-projet de 8 milliards d'euros sur le littoral d'Ellinikon, la logique patrimoniale de l'Athens Riviera est en train de passer de la «résidence de villégiature» à l'«actif urbain». 2025 a accueilli plus de 38 millions de touristes entrants, et la croissance du PIB attendue pour 2026 est de 2,1 % (contre 1,3 % en moyenne dans la zone euro). S&P attribue la note d'investissement BBB, Moody’s la note Baa3, et les investissements directs étrangers ont atteint 7,6 milliards d'euros en 2024. Le rendement locatif brut s'établit entre 3,5 et 5,5 %.
Une fois sorti du cycle de la dette, le gouvernement a commencé à optimiser ses taux d'imposition. La suspension de l'impôt sur les plus-values est prolongée jusqu'au 31 décembre 2026, la taxe sur les transferts immobiliers est passée de 10 % à 3 %, l'ENFIA est ajusté finement et la résidence principale est exonérée. Conjuguée au cadre mondial d'échange transfrontalier conforme du CRS, du DAC1 et du DAC7, la politique grecque achève la dernière pièce de son puzzle institutionnel.
I. Sortie de la crise de la dette, l'immobilier est devenu la scène principale de la Grèce
Pour comprendre le MIDA, il faut d'abord comprendre la trajectoire du gouvernement grec sur ces quinze dernières années.
En 2010, la Grèce a accepté une aide d'environ 289 milliards d'euros du FMI et de l'UE, son déficit budgétaire atteignant jusqu'à -15,1 % du PIB. En 2018, elle est officiellement sortie du plan de sauvetage ; en 2023, S&P a relevé la Grèce au niveau d'investissement BBB ; en 2024, elle a réalisé un excédent primaire. Ce n'est pas un « pays riche » au sens traditionnel, mais unà peine sorti d'une faillite structurelle et en train de reconstruire sa base fiscale.
Reconstruire la base fiscale
Les mesures politiques de ces trois dernières années dessinent une même ligne directrice : le seuil du Golden Visa relevé de 250 K€ à 400 K€ / 800 K€ selon les zones (09/2024), l'ouverture d'une fenêtre à 250 K€ pour la conversion d'un usage commercial en usage résidentiel (12/2024), la Law 5170/2025 interdisant la location courte durée de type Airbnb pour les biens acquis sous Golden Visa (06/2025), l'ajustement continu de l'ENFIA et le report de l'impôt sur les plus-values. En apparence, avantages et restrictions alternent ; au fond, il s'agit d'une seule et même chose :Le gouvernement souhaite savoir entre quelles mains se trouve chaque bien, quels flux de trésorerie il génère, et s'il est entré dans le système fiscal.
Ellinikon, l'Athens Riviera, la zone portuaire du Pirée — les cycles de développement de ces projets s'inscrivent tous dans la fourchette 2026-2030. Le gouvernement doit, avant que ces grands aménagements ne se concrétisent, calibrer correctement le système de registre sous-jacent. Faute de quoi, au moment de la matérialisation de la plus-value, l'assiette fiscale ne correspondrait plus aux comptes.
💡 Ce qu'un gouvernement qui vient de retrouver une notation investment grade redoute le plus, ce n'est pas la fluctuation des prix de l'immobilier, mais de ne pas voir clairement, dans son bilan, à qui appartiennent les biens immobiliers, ce qu'ils valent et s'ils ont été imposés.
La réparation budgétaire s'échange contre un assouplissement des politiques, et l'assouplissement des politiques s'échange contre un resserrement des données. Concession en amont, calibrage en aval.
II. Pourquoi le gouvernement veut-il promouvoir le MIDA
Le MIDA n'est pas un projet de numérisation isolé : il fait partie de la copie que la Grèce rend à l'UE.
Les fonds versés à la Grèce par le Fonds de relance et de résilience de l'UE (RRF) ne sont pas accordés gratuitement. Deux conditions sont directement liées à la fiscalité : premièrement, l'AADE (Autorité indépendante des recettes publiques) doit achever sa transformation numérique ; deuxièmement, la Grèce doit pleinement s'arrimer au cadre européen de coopération fiscale transfrontalière — les obligations d'échange du DAC1 au DAC8 portant sur l'immobilier, les comptes financiers, les cryptoactifs, les plateformes numériques et les revenus locatifs.
La DAC1 (entrée en vigueur en 2014) a déjà intégréla propriété immobilière et les revenus locatifsintégré parmi les cinq grandes catégories d'échange automatique entre États membres de l'UE. L'administration fiscale grecque a l'obligation de transmettre chaque année aux pays de résidence fiscale des détenteurs les informations relatives aux détenteurs de biens immobiliers situés sur son territoire. Le CRS (norme commune de déclaration de l'OCDE, lancée en Grèce en 2018) a résolu la transparence au niveau des comptes financiers, et le DAC7 (entré en vigueur en 2023) a intégré dans l'échange automatique les revenus des propriétaires sur des plateformes numériques comme Airbnb et Booking. Ce qui reste non résolu, c'est précisémentla chaîne de propriété et la chaîne de flux de trésorerie du bien immobilier lui-même.
Le problème est que, ces dix dernières années, les données internes de la Grèce elle-même étaient fragmentées — un jeu de données au cadastre, un autre au fisc, un autre au registre foncier, un autre à la compagnie d'électricité, et tous ne concordaient pas entre eux.
💡 Ce n'est pas que la Grèce n'échangeait pas ; c'est que la qualité de ce qu'elle échangeait par le passé était si faible que l'UE elle-même n'en était pas satisfaite.
Du point de vue budgétaire, le gouvernement grec a besoin d'une assiette plus solide pour la taxe foncière ENFIA ; du point de vue de la conformité, l'UE a besoin que la Grèce livre des données DAC1 propres ; du point de vue politique, le Golden Visa a fait l'objet de questions répétées du Parlement européen, et la Grèce doit prouver que ce programme n'est pas un entonnoir à blanchiment. La conjonction de ces trois forces, c'est le MIDA.
III. Que change exactement le MIDA
Le MIDA, dont le nom complet est Registre de propriété et de gestion des biens immobiliers (Real Estate Ownership and Management Registry), est coordonné par l'AADE et entre dans sa phase principale de fonctionnement en 2026.
Ce n'est pas une nouvelle base de données. C'est unecouche d'intégration— qui force l'alignement, sous un même identifiant de bien, des différents jeux de données immobilières existant en Grèce.
Dimension des données
Système d'origine
Rôle après l'intégration MIDA
Numéro d'identification unique du bien
ATAK
Clé primaire, un numéro permanent par bien
Coordonnées cadastrales
KAEK (code cadastral national)
Liaison à la localisation géographique et aux limites
Déclaration du propriétaire
Formulaire de déclaration immobilière E9
Chaîne de propriété et structure de détention
Paiement de la taxe foncière
ENFIA
Historique de conformité fiscale
Enregistrement des locations
Plateforme de location AADE
Baux longue durée et flux de loyers
Activité de location courte durée
DAC7 / données des plateformes
Données déclaratives Airbnb / Booking
Relevés de consommation électrique
DEDDIE / compagnie d'électricité
Identification de l'occupation réelle et de la vacance
Permis de construire et de rénovation
Service d'urbanisme
Preuve de légalité et d'apport en capital
Auparavant, ces données existaient et étaient déclarées séparément, et les propriétaires pouvaient obtenir une zone grise par « enregistrement dispersé » — une SPV inscrite comme détentrice sur l'E9, la facture d'électricité au nom d'une personne physique, un bail non enregistré, la location courte durée gérée uniquement sur les plateformes, et l'ENFIA payé sur une valeur sous-estimée. Après la mise en service du MIDA, ces dimensions sont obligatoirement réconciliées :Si le compteur indique que le logement est utilisé, que la plateforme indique des recettes de location courte durée, mais que le E9 n'enregistre aucune location et que l'estimation ENFIA est basse, le système génère automatiquement un signalement d'anomalie.
💡 En passant d'un régime de détention à un régime déclaratif, la différence ne tient pas à la possession ou non de ce bien, mais à la capacité du système à relier, sous un seul ID, toutes les dimensions de votre bien.
À l'ancienne ère, le gouvernement attendait que le propriétaire prenne la parole ; à la nouvelle, le propriétaire attend que le gouvernement prenne la parole.
Pour les détenteurs d'origine chinoise, ce qui est le plus impacté, ce sont deux types d'opérations : premièrement,la détention via une SPV / société offshore— le MIDA exige obligatoirement de remonter jusqu'au UBO (bénéficiaire effectif final); la structure offshore n'est pas en soi interdite, mais son coût d'explication augmente ; deuxièmement,la détention en nom propre + la non-déclaration des loyers— le recouvrement local grec était autrefois faible, mais après 2026, avec le recoupement à trois niveaux DAC7 + MIDA + DAC1, les loyers non déclarés deviendront un écart visible à l'échelle transfrontalière.
IV. Le risque réel du renouvellement du Golden Visa
Le Golden Visa se renouvelle tous les cinq ans. La condition légale du renouvellement a toujours été que ”l'investissement qualifiant doit subsister de façon continue”, mais ces dernières années ce contrôle était relativement souple — tant que le bien n'était pas vendu et que l'ENFIA était payée, le renouvellement passait globalement.
Après 2026, le contrôle de renouvellement se connectera aux données MIDA. Cela signifie que les services d'immigration ne regarderont plus seulement ”si ce bien est toujours à votre nom”, maissi l'ensemble des relevés pluridimensionnels de ce bien sont cohérents: :
si la chaîne de propriété sous le numéro ATAK correspond à la preuve d'investissement fournie lors de la demande de Golden Visa
si la structure de détention déclarée au E9 est cohérente avec la structure divulguée lors de la demande de visa (en particulier les changements de contrôle de la SPV)
si l'écart entre l'estimation ENFIA et le prix d'acquisition est raisonnable (une forte dépréciation de l'estimation à court terme déclenche un contrôle)
ce bien fait-il l'objet d'une location courte durée irrégulière (ce qui, depuis la Law 5170/2025, constitue un motif de refus direct)
si les données de consommation électrique sont cohérentes avec la déclaration ”résidence principale / location longue durée / vacant”
💡 Un bien refusé au renouvellement l'est souvent non pas parce que le montant de l'investissement est insuffisant, mais parce que la version que le système génère ne correspond pas à celle que vous avez soumise il y a cinq ans.
Prenons un scénario concret. En 2024, un immeuble entier est acquis pour 800 K€ en Zone A, détenu par une société BVI ; au milieu de 2025, deux étages de l'immeuble sont mis en location Airbnb pendant huit mois ; au milieu de 2026 intervient le premier renouvellement. Le profil dressé par la MIDA serait le suivant : détention par une société BVI → déclaration de l'UBO incomplète → la DAC7 révèle que cet ATAK présente des flux de location courte durée → la Law 5170/2025 interdit la location courte durée des biens sous Golden Visa → entrée automatique dans la file d'attente du contrôle manuel. Le délai de traitement est de six à douze mois, période durant laquelle le titre de séjour se trouve dans un état suspendu.
Le texte des règles ne s'est jamais durci, mais la précision de pénétration de l'application a connu un changement qualitatif. Le renouvellement ne valide plus l'éligibilité historique à l'achat, mais la cohérence des données de la trajectoire d'exploitation de l'actif sur les soixante derniers mois.
V. La transparence de l'immobilier en Europe s'accélère
La Grèce n'est pas un cas isolé. L'ensemble de l'UE fait passer la détention immobilière d'une ”affaire privée” à un ”objet fiscalement visible”.
nations
Système
Phase d'avancement
Action centrale
Grèce
MIDA + ATAK
Exploitation principale en 2026
Intégration des données interservices + pénétration UBO
Portugal
NIF + Portal das Finanças
Déjà opérationnel, renforcement continu
Liaison forte entre le numéro fiscal du bien et la propriété
Espagnol
Catastro + Modelo 720
Déjà opérationnel
Déclaration des actifs étrangers + synchronisation de l'estimation immobilière
malléus
Enregistrement MPRP
Renforcé après 2024
Revue annuelle de la pérennité du bien dans les programmes de résidence permanente
Français
IFI + GMBI
Depuis 2023
Impôt sur la fortune immobilière + déclaration obligatoire de l'occupation
Italie
Catasto + Anagrafe
Intégration continue
Recoupement des données immobilières et du lieu de résidence fiscale
Le moteur est le même : la DAC1 a déjà intégré l'immobilier à l'échange automatique au sein de l'UE, la DAC7 y rattache les plateformes de location courte durée, et le CARF (cadre de déclaration des cryptoactifs, lancé en 2027) complète le tableau pour les actifs numériques.Pour les États membres de l'UE, l'immobilier passe d'un ”bien enregistré localement” à un ”actif visible à l'échelle transfrontalière“, et il ne reste plus que le dernier pas à franchir.
💡 L'ancienne ère gagnait du temps grâce aux failles d'enregistrement. La nouvelle ère prouve sa probité par la cohérence des données.
Pour les détenteurs d'origine chinoise, l'effet en chaîne est le suivant : un bien immobilier grec n'est pas seulement visible par le fisc grec. Sila résidence fiscaleVers un autre pays DAC ou CRS participant, la Grèce enverra chaque année les informations de propriété et de loyer de ce bien. En résumé, l'immigration par achat immobilier en Grèce (Golden Visa) demeure un excellent programme, etle seul dispositif de l'UE permettant d'acquérir directement un bien immobilier et d'obtenir immédiatement le statut de « résident permanent ». Seulement, après 2026, les demandeurs devront non seulement maîtriser la dynamique de l'investissement immobilier, mais aussi comprendre tous les détails connexes tels que le CRS et le MIDA.
