El sector inmobiliario griego pasa del régimen de tenencia al de declaración: ¿qué es el MIDA 2026?
Visado de orosigue siendouna familia de alto patrimonio con raíces en Chinael instrumento más limpio para entrar en la UE. Una sola configuración cubre tres generaciones —cónyuge, hijos menores de 21 años y los padres de ambos—, renovable cada 5 años, sin un número mínimo de días de residencia, y con acceso directo a la residencia permanente de la UE. Zona A 800K €, Zona B 400K €, reconversión de comercial a residencial 250K €: tres tramos de posicionamiento claros.
Grecia misma también ha salido de su deuda. El precio medio de la vivienda en Atenas ronda los 2580 €/m², entre un 40 y un 60 % por debajo del de capitales europeas equivalentes. En 2024 los precios de la vivienda en Atenas subieron alrededor de un 11 %, y en el primer trimestre de 2025 subieron otro 7.6 %. El gradiente de precios se estratifica con claridad: Peristeri parte de unos 2245 €/m², Glyfada y Voula se sitúan en la franja media de 5000–7000 €/m², y Vouliagmeni ya ha rozado el techo de los 10 000 €/m², de modo que los compradores pueden posicionarse con precisión según su presupuesto. Con el avance de la línea 4 del metro, la mayor velocidad del ferrocarril interurbano y la materialización del megaproyecto de 8000 millones de euros en el litoral de Ellinikon, la lógica patrimonial de la Athens Riviera está pasando de «vivienda vacacional» a «activo urbano». En 2025 recibió más de 38 millones de turistas internacionales, y para 2026 se prevé un crecimiento del PIB del 2.1 % (frente al 1.3 % de media de la eurozona). S&P le otorga la calificación de grado de inversión BBB y Moody’s un Baa3, con una inversión extranjera directa de 7600 millones de euros en 2024. La rentabilidad bruta del alquiler es del 3.5-5.5 %.
Tras salir del ciclo de deuda, el Gobierno empezó a optimizar los tipos impositivos. La suspensión del impuesto sobre plusvalías se ha prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2026, el impuesto de transmisiones inmobiliarias bajó del 10% al 3%, el ENFIA se ha ajustado ligeramente y la vivienda habitual queda exenta. Junto con el marco global de cumplimiento e intercambio transfronterizo del CRS, la DAC1 y la DAC7, la política griega está colocando la última pieza institucional de su rompecabezas.
I. Grecia salió de la crisis de deuda y el sector inmobiliario se convirtió en el escenario principal
Para entender el MIDA, primero hay que entender la trayectoria del gobierno griego en estos quince años.
En 2010, Grecia aceptó un rescate del FMI y la UE de unos 289.000 millones de euros, y su déficit fiscal llegó a alcanzar el -15,1% del PIB. En 2018 salió formalmente del programa de rescate, en 2023 S&P devolvió a Grecia al grado de inversión BBB y en 2024 logró un superávit primario. No se trata de un «país rico» en el sentido tradicional, sino de unun gobierno que acaba de salir de la quiebra estructural y está reconstruyendo su base tributaria.
Reconstruir la base tributaria
Las medidas de política de los últimos tres años trazan una misma línea: el umbral de la Golden Visa pasó de 250 000 € a tramos de 400 000 € / 800 000 € (09.2024), el canal de conversión de comercial a residencial abrió una ventana de 250 000 € (12.2024), la Law 5170/2025 prohibió destinar a alquiler de corta estancia tipo Airbnb los inmuebles de Golden Visa (06.2025), el ENFIA siguió ajustándose, y el impuesto sobre ganancias de capital se prorrogó. En apariencia es una alternancia entre incentivos y restricciones, pero en esencia se trata de una sola cosa:El gobierno quiere saber en manos de quién está cada inmueble, qué flujo de caja genera y si ha entrado en el sistema fiscal.
Ellinikon, la Athens Riviera, la zona portuaria de El Pireo: los ciclos de desarrollo de estos proyectos se sitúan todos en el intervalo 2026-2030. El gobierno necesita calibrar bien el sistema de registro de base antes de que se materialice el gran desarrollo. De lo contrario, cuando se concrete la revalorización, la base imponible no cuadrará.
💡 Un gobierno que acaba de recuperar la calificación de grado de inversión no teme tanto la volatilidad de los precios de la vivienda como no poder ver con claridad, en su propio balance, a quién pertenecen los inmuebles, cuánto valen y si han pagado impuestos.
La reparación fiscal se traduce en una relajación de las políticas, y esa relajación se traduce en un endurecimiento de los datos. Concesiones en la primera línea, calibración en la retaguardia.
El MIDA no es un proyecto de digitalización aislado; es parte de la «tarea» que Grecia entrega a la UE.
Los fondos que el Fondo de Recuperación y Resiliencia (RRF) de la UE concede a Grecia no son un regalo. Entre las condiciones hay dos directamente relacionadas con la fiscalidad: primera, que la AADE (Autoridad Independiente de Ingresos Públicos) complete su transformación digital; segunda, que Grecia se integre plenamente en el marco de cooperación fiscal transfronteriza de la UE —las obligaciones de intercambio de la DAC1 a la DAC8 sobre bienes inmuebles, cuentas financieras, criptoactivos, plataformas digitales e ingresos por alquiler.
La DAC1 (en vigor desde 2014) ya ha incorporadola propiedad inmobiliaria y los ingresos por alquilerincluido entre las cinco grandes categorías de intercambio automático entre los Estados miembros de la UE. La autoridad fiscal griega tiene la obligación de transmitir anualmente la información correspondiente a los titulares de bienes inmuebles en su territorio al país de residencia fiscal de dicho titular. El CRS (Common Reporting Standard de la OCDE, iniciado por Grecia en 2018) resolvió la transparencia a nivel de cuentas financieras, y la DAC7 (en vigor desde 2023) incorporó al intercambio automático los ingresos de los arrendadores de plataformas digitales como Airbnb y Booking. Lo que queda por resolver es precisamenteLa propia cadena de propiedad y la cadena de flujo de caja del inmueble.
El problema es que, durante la última década, los datos internos de la propia Grecia estaban fragmentados: una base de datos en la oficina del catastro, otra en la autoridad fiscal, otra en el registro de la propiedad, otra en la compañía eléctrica, y ninguna cuadraba con las demás.
💡 No es que Grecia no intercambiara información, sino que la calidad de lo que intercambiaba era tan baja que ni la propia UE quedaba satisfecha.
Desde el punto de vista fiscal, el Gobierno griego necesita una base más sólida del impuesto inmobiliario ENFIA; desde el punto de vista del cumplimiento, la UE necesita que Grecia entregue datos DAC1 limpios; desde el punto de vista político, el Visado Dorado ha sido interpelado una y otra vez por el Parlamento Europeo, y Grecia debe demostrar que este programa no es un embudo de blanqueo de capitales. La confluencia de estas tres fuerzas es MIDA.
III. Qué cambia realmente el MIDA
El nombre completo de MIDA es Sistema de Registro de Propiedad y Gestión de Bienes Inmuebles (Real Estate Ownership and Management Registry), coordinado por la AADE, y entrará en su fase principal de funcionamiento en 2026.
No es una nueva base de datos. Es unacapa de integración—obliga a alinear las distintas bases de datos inmobiliarias existentes en Grecia bajo un mismo identificador de propiedad.
Dimensión de datos
Sistema de origen
Función tras la integración del MIDA
Número único de identificación del inmueble
ATAK
Clave principal: un número permanente para cada inmueble
Coordenadas catastrales
KAEK (código catastral nacional)
Vinculación de la ubicación geográfica y los límites
Declaración del propietario
Formulario de declaración de bienes E9
Cadena de propiedad y estructura de tenencia
Pago del impuesto inmobiliario
ENFIA
Registro de cumplimiento fiscal
Registro de arrendamientos
Plataforma de arrendamientos de la AADE
Contratos de alquiler de larga duración y flujo de rentas
Actividad de alquiler de corta duración
DAC7 / datos de plataformas
Datos declarados de Airbnb / Booking
Registro de consumo eléctrico
DEDDIE / compañía eléctrica
Identificación de la ocupación real y la desocupación
Licencias de construcción y reforma
Departamento de urbanismo
Prueba de legalidad y de la inversión de capital
En el pasado, todos estos datos existían por separado y se declaraban por separado, y los propietarios podían obtener una zona gris mediante el ”registro disperso”: el E9 indicaba que lo poseía un SPV, la factura de la luz iba a nombre de una persona física, el contrato de arrendamiento no se registraba, el alquiler de corta estancia solo circulaba en la plataforma, y el ENFIA se pagaba según una valoración a la baja. Tras la entrada en funcionamiento de MIDA, todas estas dimensiones se concilian de forma obligatoria:Si el medidor eléctrico muestra que la vivienda se está usando, la plataforma muestra ingresos por alquiler de corta duración, pero el E9 no tiene registrado ningún arrendamiento y la valoración ENFIA es baja, el sistema genera automáticamente una marca de anomalía.
💡 Al pasar del régimen de tenencia al de declaración, la diferencia no está en si tienes o no el inmueble, sino en si el sistema puede, con un único ID, enlazar todas las dimensiones de ese inmueble.
En la vieja época el gobierno esperaba a que hablara el propietario; en la nueva, el propietario espera a que hable el gobierno.
Para los titulares con raíces en China, lo que más afecta este asunto son dos tipos de operaciones. Primero,Tenencia a través de SPV / sociedad offshore—el MIDA exige obligatoriamente la transparencia hasta el UBO (beneficiario final); la estructura offshore en sí no está prohibida, pero el costo de explicarla aumenta; segundo,Tenencia a nombre de persona física + alquiler no declarado—antes la recaudación local griega era débil, pero después de 2026, con el cotejo en tres capas de DAC7 + MIDA + DAC1, el alquiler no declarado se convertirá en una discrepancia visible a nivel transfronterizo.
IV. El riesgo real de la renovación del Visado Dorado
El Visado Dorado se renueva cada cinco años. La premisa jurídica de la renovación siempre ha sido que ”la inversión cualificada debe seguir existiendo”, pero en los últimos años esta verificación ha sido relativamente laxa: bastaba con que no se hubiera vendido la vivienda y se pagara el ENFIA para poder renovar.
Después de 2026, la verificación de renovación se conectará a los datos del MIDA. Esto significa que inmigración ya no mirará solo ”si ese inmueble sigue a tu nombre”, sinosi el registro de todas las dimensiones de ese inmueble es coherente：
Si la cadena de propiedad bajo el número ATAK se corresponde con la prueba de inversión presentada al solicitar el Visado Dorado
Si la estructura de tenencia declarada en el E9 coincide con la estructura revelada al tramitar el visado (en especial los cambios de control del SPV)
Si la diferencia entre la valoración ENFIA y el precio de compra es razonable (una caída brusca de la valoración en poco tiempo activa una revisión)
si dicho inmueble está siendo objeto de alquiler de corta estancia de forma irregular (tras la Law 5170/2025, este es un motivo directo de denegación)
Si los datos de consumo eléctrico coinciden con lo declarado como ”uso propio / alquiler de larga duración / desocupado”
💡 Un inmueble que es rechazado en la renovación no suele serlo porque el monto de la inversión sea insuficiente, sino porque la versión que arroja el sistema no cuadra con la versión que presentaste hace cinco años.
Pongamos un escenario concreto. En 2024 se adquiere un edificio entero en la Zona A por 800 000 €, con una estructura en la que la titularidad la ostenta una sociedad de las BVI; a mediados de 2025 se publican dos plantas del edificio en Airbnb y operan durante ocho meses; a mediados de 2026 se solicita la primera renovación. El perfil que extraerá el MIDA será: titularidad de BVI → declaración del UBO incompleta → el DAC7 muestra que ese ATAK tiene movimientos de alquiler de corta estancia → la Law 5170/2025 prohíbe destinar al alquiler de corta estancia los inmuebles de Golden Visa → entra automáticamente en la cola de revisión manual. El plazo de tramitación es de seis a doce meses, periodo durante el cual la tarjeta de residencia queda en suspenso.
El texto de la norma nunca se endureció, pero la precisión con la que se penetra en la ejecución dio un salto cualitativo. Lo que se verifica en la renovación ya no es la elegibilidad histórica de compra, sino la coherencia de los datos de la trayectoria operativa del activo durante los últimos sesenta meses.
V. La transparencia inmobiliaria en Europa se está acelerando
Grecia no es un caso aislado. Toda la UE está llevando la tenencia inmobiliaria de ”asunto privado” a ”objeto fiscalmente visible”.
naciones
Sistema
Fase de avance
Acción central
Grecia
MIDA + ATAK
Operación principal en 2026
Integración de datos entre departamentos + transparencia del UBO
Portugal
NIF + Portal das Finanças
Ya en funcionamiento, en refuerzo continuo
Vinculación estricta entre el número fiscal del inmueble y la propiedad
Español
Catastro + Modelo 720
Ya en funcionamiento
Declaración de activos en el extranjero + sincronización de la valoración inmobiliaria
马耳他
Registro del MPRP
Reforzado a partir de 2024
Revisión anual de la continuidad del inmueble en los programas de residencia permanente
Francés
IFI + GMBI
Desde 2023
Impuesto sobre el patrimonio inmobiliario + declaración obligatoria de la situación de ocupación
Italia
Catasto + Anagrafe
Integración continua
Verificación cruzada de los datos del inmueble y la residencia fiscal
El motor es el mismo: la DAC1 ya incorporó los bienes inmuebles al intercambio automático interno de la UE, la DAC7 enlaza las plataformas de alquiler de corta duración, y el CARF (Marco de Información sobre Criptoactivos, en vigor desde 2027) completa los activos digitales.Para los Estados miembros de la UE, los bienes inmuebles pasan de ser un ”objeto de registro local” a un ”activo visible a nivel transfronterizo“, y falta solo el último empujón.
💡 La vieja época ganaba tiempo gracias a las grietas del registro. La nueva época demuestra su inocencia mediante la coherencia de los datos.
Para los titulares con raíces en China, el efecto en cadena de este asunto es que el inmueble en Grecia no solo lo ve la autoridad fiscal griega. Sila residencia fiscalEn otro país participante de la DAC o del CRS , Grecia enviará anualmente la información de propiedad y de alquiler de ese inmueble. En resumen, la residencia por compra de vivienda de Grecia (el Visado Dorado) sigue siendo un programa excelente, y esla única opción en la UE que permite comprar vivienda directamente y obtener de inmediato la «residencia permanente». Solo que, después de 2026, el solicitante no solo debe dominar la dinámica de la inversión inmobiliaria, sino también conocer todos los detalles relacionados, como el CRS y el MIDA.
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