Las propiedades del mar Egeo son maravillosas + compra de vivienda + residencia permanente
Tener una propiedad junto al mar Egeo en el sur de Europa siempre ha sido el sueño de los inversores inmobiliarios internacionales y, al mismo tiempo, medianteVisado de oroEl derecho de residencia permanente que se obtiene (incluida la tarjeta de residente permanente renovable cada cinco años) es una herramienta muy necesaria para las familias de alto patrimonio. Entre los programas de inmigración por inversión de la UE, Grecia es además el único que queda con «residencia permanente» en un solo paso. Estos beneficios incluyen (mencionamos solo los seis más importantes):
Optimizar la residencia fiscal: obtener el número fiscal griego y trasladar la jurisdicción fiscal a Grecia para lograr un ahorro fiscal legal. Por ejemplo: la plusvalía obtenida al vender acciones estadounidenses está exenta de impuestos en Grecia.
Establecer una jurisdicción extraterritorial en la UE: poder solicitar en Grecia, ante los consulados de países extranjeros acreditados en Grecia, un visado; registrar un matrimonio en Grecia; y solicitar el certificado de antecedentes penales griego
Obtener una tarjeta de residencia física: la tarjeta de residente permanente de Grecia es en sí misma un documento de identidad y, en el extranjero, puede servir como prueba de residencia en la UE.
Disfrutar de los servicios financieros de la UE y la eurozona: abrir cuenta en Grecia, en bancos de cualquier país de la eurozona, o directamente en línea;
Exchanges de acciones y criptoactivos: las plataformas europeas de exchanges como Binance, OKX o Bybit, así como invertir directamente en acciones de todo el mundo desde Europa.
Optimizar la segunda nacionalidad: por ejemplo, usar la ciudadanía obtenida mediante una ciudadanía por inversión caribeña para adquirir inmuebles, lo que aprovecha mejor el papel de la segunda nacionalidad como vehículo de activos
I. Después del MIDA, ¿cómo optimizar tu inversión en Grecia?
Grecia ya despertó del colapso económico y ahora entra en otra etapa de desarrollo acelerado. Una de las direcciones más importantes es integrarse con los sistemas fiscales y bancarios globales; por eso, en CRS tras el 2.0, la política más clave de 2027 es el ΜΙΔΑ (MIDA, Sistema de Análisis Digital de Bienes Inmuebles de Grecia), que hace transparentes los bienes inmuebles.
MIDA, dicho de forma sencilla, consiste en colocar los datos relacionados con el inmueble (ATAK (número único del inmueble), KAEK (número catastral), E9 (declaración inmobiliaria anual), ENFIA (impuesto sobre bienes inmuebles), arrendamientos y servicios públicos) en un entorno digital más unificado. Una vez alineados los datos, lo que el sistema puede saber ya no es solo «de quién es este inmueble», sino «quién es el propietario, dónde reside, cuál es su residencia fiscal y de dónde proceden los fondos».
Y el MIDA podría, por las dos vías siguientes, penetrar directamente hasta el beneficiario real del inmueble.
Primera vía:tenencia a nombre de persona física → intercambio transfronterizo de datos.
Si la tenencia es directamente a nombre de una persona física, una vez que los datos del inmueble entran en los criterios de la autoridad fiscal griega, se alinean con el sistema fiscal del país de origen a través de la OCDE,CRSyCARF, la serie DAC1 de la UE (Directiva de Cooperación Administrativa de la UE) y el marco de cooperación administrativa, alineándose con el sistema fiscal del país de origen para realizar el intercambio.
Segunda vía:tenencia a través de persona jurídica → transparencia hasta el beneficiario real.
Si el inmueble griego está en manos de una sociedad, un SPV, una estructura familiar o una entidad offshore, la declaración de UBO (beneficiario final) exigida por la UE, el AML/KYC, el marco de transparencia de beneficiarios, la diligencia debida bancaria y los documentos de auditoría anual atravesarán la estructura jurídica y llegarán directamente a la persona física real. Y de ahí, de vuelta al primer punto:tenencia a nombre de persona física → intercambio transfronterizo de datos.
II. Del lado del ciudadano chino: adónde se intercambiará la información y qué se verá obligado a revelar
(1) Adónde se intercambiará la información relacionada con los bienes inmuebles en Grecia
China es parte de la OCDE CRS , y desde 2018 realiza cada año el intercambio automático de información de cuentas financieras con múltiples jurisdicciones; a fecha de 2025, las jurisdicciones participantes en el CRS superan ya las 106.
UE La DAC1 ya ha incluido la «propiedad + ingresos por alquiler» de bienes inmuebles como categoría de intercambio automático; la DAC7 (Directiva de intercambio de datos de plataformas de alquiler de corta estancia) incorpora al intercambio interno de la UE los datos de vendedores y arrendadores de dichas plataformas. La OCDE también ha publicado un informe sobre el intercambio automático en materia inmobiliaria y, a través del Common Transmission System (CTS, sistema de la OCDE para la transmisión transfronteriza de información fiscal), ha incorporado la información fiscal inmobiliaria a la infraestructura de intercambio transfronterizo.
(2) Qué consecuencias hay tras el intercambio
La obligación tributaria de los residentes fiscales chinos abarca su renta mundial, incluidos salarios, dividendos, intereses, alquileres y plusvalías obtenidos en el extranjero. Este principio existe en el sistema del impuesto sobre la renta de las personas físicas de China desde 1980, y en los últimos años su aplicación se ha endurecido notablemente. El impacto práctico recae en cuatro aspectos:
Los bienes inmuebles en el extranjero no declarados pueden considerarse activos extranjeros no declarados;
Los ingresos por alquiler de años anteriores pueden conllevar pago de impuestos atrasados, recargos por mora y sanciones administrativas;
El flujo de fondos del año de la compra—la vía de cambio de divisas, pagos por cuenta de familiares, casas de cambio clandestinas, tránsito por Hong Kong, cobros y pagos por cuenta de terceros— será rastreado directamente en sentido inverso bajo el doble escrutinio de la nueva normativa de control de divisas y del marco contra el blanqueo de capitales;
El flujo de fondos posterior a la compra —el retorno de los alquileres, la repatriación del producto de la reventa, la rotación transfronteriza entre miembros de la familia— también entra en el ámbito de escrutinio, y cada movimiento debe poder explicar con claridad su origen y su destino.
(3) Qué se te exigirá revelar cuando se haga la transparencia
Preguntas frecuentes en la práctica:
El contraste entre la identidad como persona física del propietario del inmueble y su residencia fiscal;
El origen y la vía de los fondos de compra y el cumplimiento de los trámites de divisas;
cómo salió el dinero;
Si los ingresos por alquiler de años anteriores se generaron, se declararon y si se revelaron de forma duplicada entre Grecia y China;
Si el inmueble es propiedad de una sociedad o estructura offshore; en caso afirmativo, quién es la persona física UBO;
Los registros de movimientos de fondos con sociedades nacionales, miembros de la familia y relaciones de sociedad.
III. Opción uno: familias que ya tienen una segunda nacionalidad
Si la familia ya tiene una segunda nacionalidad (por ejemplo, ya posee una CBI caribeña, o de Malta, Turquía, Vanuatu, Santo Tomé y Príncipe, o cualquier otra nacionalidad disponible).
Etapa
Acción
Punto clave
1
Adquirir un nuevo inmueble en Grecia con la nueva nacionalidad
Hacer que la identidad del propietario del nuevo inmueble recaiga directamente en la nueva nacionalidad, evitando volver a entrar en el MIDA con la identidad del país de origen
2
Migrar la inversión cualificada del actual Visado Dorado griego al nuevo inmueble
El abogado y el agente de inmigración preparan en paralelo el cambio de los materiales de renovación, asegurando quederecho de residencia (derecho)no haya interrupción
3
Salida mediante la venta del inmueble antiguo
Poner fin por completo a la vinculación directa entre la identidad del país de origen y el inmueble en Grecia, cerrando la antigua superficie de exposición
La ventana de tiempo debe dejar margen:
Tras adquirir el nuevo inmueble, reservar aproximadamente 2 meses, para asegurar que haya tiempo de gestionar la migración de la inversión cualificada del Visado Dorado
Añadir además unos 2 meses, para gestionar la transferencia del inmueble antiguo y demás revisiones de cumplimiento.
Para las familias que no tienen segunda nacionalidad pero necesitan completar la reestructuración antes de la plena interconexión del MIDA, el tiempo no espera. El objetivo prioritario es:obtener, dentro de la ventana, un pasaporte capaz de asumir el papel de vehículo para la adquisición de activos.
Las opciones que actualmente pueden asegurarse dentro de una ventana de 2-3 meses son:
La vía de naturalización del Programa de Apoyo al Desarrollo de Vanuatu: su arquitectura de aprobación y su sistema biométrico son independientes del sistema CBI caribeño, y cuando la documentación está completa, el plazo de aprobación es controlable.
La vía de ciudadanía por inversión de Santo Tomé y Príncipe (São Tomé and Príncipe): opera como una vía independiente de país pequeño, y cuando la documentación está completa, el tiempo de tramitación se mantiene en un rango controlable fuera del sistema caribeño.
Pasaporte de Vanuatu
El posicionamiento de estos dos pasaportes es muy claro:Pueden ofrecer una base de identidad nacional limpia, explicable y capaz de dar continuidad en el registro de propiedad del nuevo inmueble, el KYC bancario, los pagos transfronterizos y la vía de declaración del CRS.
Una vez obtenida la nueva nacionalidad, la vía vuelve a la opción uno:
nueva nacionalidad → compra del nuevo inmueble en Grecia → migración de la inversión cualificada del Visado Dorado actual al nuevo inmueble → transferencia del inmueble antiguo.
La ventana de tiempo total es de aproximadamente: nueva nacionalidad 1-2 meses + datos completos del nuevo inmueble 2 meses + migración de la residencia y transferencia del inmueble antiguo 2 meses = unos 5-6 meses.
V. Ejecutado por un equipo profesional con experiencia
La verdadera dificultad de este proceso no está en un paso aislado, sino enObtener una nacionalidad extranjera+Conservar la residencia permanente en Grecia+Trasladar el inmueble en Greciaejecutar todo en conjunto. BPROL cuenta, en los últimos años, con amplia experiencia en estas vías de CBI caribeña, MPRP de Malta, Portugal, Turquía, Vanuatu y Santo Tomé, yCasos de éxito; del lado local en Grecia también disponemos de un servicio local completo.
Estamos ya en mayo de 2026; si quieres adquirir un inmueble en Grecia u optimizar tu identidad en Grecia, aprovecha este último mes o dos y contáctanos cuanto antes.
El Programa de Naturalización de la Ciudadanía de Dominica se estableció en 1993 d.C. y es uno de los programas de naturalización más antiguos del mundo.
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