2026 ΜΙΔΑ 之後：從希臘房產穿透到自然人前，必須完成的三件事
前文《希臘房產從持有制走向申報制：2026 MIDA 是什麼？》講了希臘新的房產製度，這篇將接著分析個人與公司層面：當希臘稅局落實 MIDA 後，我們該做什麼？
愛琴海房產很美好 + 購房 + 永久居民
在南歐有一套鄰愛琴海的房產，一向是國際房產投資人的夢想，同時，通過黃金簽證獲得的永久居民權（包括每五年可續簽的永久居民卡）是高淨值家庭非常需要的工具。在歐盟的投資移民中，希臘也是僅存的一步到位「永居」專案。這些好處包括（僅提六個最重要的）：
- 最佳化稅籍：取得希臘稅號、把稅務管轄地轉到希臘實現合法節稅。比如：賣美股賺的價差在希臘免稅。
- 建立歐盟的海外法管轄地：能在希臘向外國駐希臘的領館申請簽證、在希臘進行婚姻登記、申請希臘的無犯罪記錄證明
- 取得實體的居留卡：希臘永久居民卡本身就是一張身份證，並且能在海外作為歐盟的居住證明。
- 享受歐盟、歐元區的金融服務：在希臘開戶、在各個歐元區的銀行開戶、或直接線上開戶；
- 股票與加密資產等交易所：Binance、OKX、Bybit等交易所的歐洲平臺，以及直接在歐洲投資全球股票。
- 最佳化第二國籍：比如加勒比投資入籍取得的公民身份，用來購置房產，能更好發揮第二國籍的資產載體作用
一、MIDA 之後，要如何最佳化你的希臘投資？
希臘已從經濟崩盤中甦醒，現在又進入另一個飛速發展的階段。其中一個最重要的方向，就是跟全球的稅務、銀行制度接軌；因此在 CRS 2.0 後，2027年最關鍵的政策就是 ΜΙΔΑ（MIDA，希臘不動產數字分析系統），讓房產透明化。
MIDA 簡單來說，就是把房產相關資料（ATAK（房產唯一編號）、KAEK（地籍編號）、E9（年度房產申報表）、ENFIA（房產稅）、租賃與公用事業）放進一個更統一的數字環境。資料對齊之後，系統能知道的不再只是「這套房產是誰的」，而是「所有人是誰、住在哪裡、稅務居民地是哪裡、資金來自哪裡」。
而MIDA有可能會通過以下兩條路徑，直接穿透到房產的實際受益人。
第一條：自然人持有 → 跨境資料交換。
如果是自然人直接持有，房產資料進入希臘稅務局口徑後，會通過 OECD、CRS、CARF、歐盟 DAC1（歐盟稅務行政合作指令） 系列與行政合作框架，與原籍國稅務系統對齊，進行交換。
第二條：法人持有 → 穿透到實際受益人。
如果希臘房產由公司、SPV、家族結構或離岸實體持有，歐盟要求的 UBO（最終受益人）申報、AML/KYC、受益人透明度框架、銀行盡調與年度審計檔案，會把法人結構穿透，直接到真實的自然人身上。然後再到第一條：自然人持有 → 跨境資料交換。
二、中國公民端：資訊會被交換到哪裡，會被迫披露什麼
（一）希臘房產相關資訊會被交換到哪裡
中國是 OECD CRS 參與方，2018 年起每年與多個司法管轄區做金融賬戶資訊自動交換；截至 2025 年，CRS 參與司法管轄區已超過 106 個。
歐盟 DAC1 已將不動產「所有權 + 租賃收入」列為自動交換類別；DAC7（短租平臺數據交換指令） 把短租平臺的賣家與房東資料納入歐盟內部交換。OECD 也已釋出關於不動產自動交換的報告，並通過 Common Transmission System（CTS，OECD 跨境稅務資訊傳輸系統） 把不動產稅務資訊納入跨境交換基礎設施。
（二）被交換之後會有什麼後果
中國稅務居民的納稅義務覆蓋全球收入，包括海外工資、股息、利息、租金與資本利得。這一原則自 1980 年起即存在於中國個人所得稅體系，近年執行力度顯著升級。實際影響落在四件事：
- 未申報的境外不動產可能被認定為未申報境外資產；
- 歷年租賃收入可能涉及補稅、滯納金與行政處罰；
- 購房當年的資金流——換匯路徑、親屬代付、地下錢莊、香港中轉、第三方公司代收代付——在外匯管理新規與反洗錢框架的雙重審視下，會被直接反向追溯；
- 購房之後的資金流——租金迴流、轉售款回境、家族成員之間的跨境週轉——同樣進入審視範圍，每一筆都要能解釋清楚來源與去向。
（三）被穿透時會被要求披露什麼
實務中常見的問詢：
- 房產所有人的自然人身份與稅務居民身份的對照；
- 購置資金來源、路徑與外匯手續合規性；
- 錢怎麼出去的；
- 歷年租賃收入是否產生、是否申報、是否在希臘與中國之間重複披露；
- 房產是否由公司或離岸結構持有；若是，UBO 自然人是誰；
- 與境內公司、家族成員、合夥關係之間的資金往來記錄。
三、方案一：已經有第二國籍的家庭
如果家庭已經有第二國籍（例如已經持有加勒比 CBI、馬耳他、土耳其、萬那杜、聖多美與普林西比等任一可用國籍）。
| 階段 | 動作 | 關鍵點 |
|---|---|---|
| 1 | 以新國籍身份在希臘購置新房產 | 讓新房產的所有人身份直接落在新國籍上，避免以原籍國身份重新進入 MIDA |
| 2 | 將現有希臘黃金簽證的合格投資遷移到新房產 | 律師與移民代理同步準備續簽材料切換，確保居留權不脫節 |
| 3 | 舊房產出售退出 | 徹底結束原籍國身份與希臘不動產的直接關聯，關閉舊暴露面 |
時間視窗必須留餘量：
- 新房產購置後預留約 2 個月，確保來得及處理黃金簽證合格投資遷移
- 再疊加約 2 個月，處理舊房產過戶等合規審查。
四、方案二：尚未擁有第二國籍的家庭
對沒有第二國籍、但需在 MIDA 全面互通前完成重組的家庭，時間不會等人。優先目標是：在視窗期內獲得一本能承擔資產購置載體角色的護照。
當前可鎖定在 2-3 個月視窗內落地的方案是：
- Vanuatu（萬那杜）發展支援計劃下的入籍路徑：審批架構與生物識別系統獨立於加勒比 CBI 體系，檔案齊備時審批週期可控。
- São Tomé and Príncipe（聖多美與普林西比）的投資入籍路徑：以小國獨立路徑運作，檔案準備齊備時，處理時間在加勒比體系外可控範圍內。
這兩本護照的定位很清晰：它們能在新房產所有權登記、銀行 KYC、跨境付款、CRS 申報路徑上提供乾淨、可解釋、可承接的國籍身份基礎。
完成新國籍後，路徑回到方案一：
新國籍 → 新希臘房產購置 → 現有黃金簽證合格投資遷移至新房產 → 舊房產過戶。
總時間視窗大約：新國籍 1-2 個月 + 新房產資料齊備 2 個月 + 居留遷移與舊房產過戶 2 個月 = 約 5-6 個月。
五、由有經驗的專業團隊執行
這套流程真正的難點不在單一步驟，而在取得海外國籍+保留希臘永居+轉移希臘房產一起執行。BPROL 過去幾年在加勒比 CBI、馬耳他 MPRP、葡萄牙、土耳其、萬那杜、聖多美這些路徑上都有豐富的成功案例，希臘本地這一端，我們也有完整的本地服務。
目前已是2026 年 5 月，如果想購置希臘房產，或是想最佳化希臘的身份，請把握最後這一兩個月的時間，儘快跟我們聯絡。
主要參考來源
https://www.china-briefing.com/news/china-crs-tax-enforcement-compliance-tips/
https://law.asia/tax-transparency-new-era/
https://taxsummaries.pwc.com/peoples-republic-of-china/individual/residence
https://www.bprol.com/2026/05/08/asia-family-relocation-order-2026/
https://www.bprol.com/2026/05/06/dominica-cbi-2026/
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