Les risques cachés de l’investissement à l’étranger : la vérité sur les projets immobiliers caribéens et la crise d’identité qui guette ceux qui se naturalisent à bas prix
Avez-vous déjà envisagé, parl’investissement immobilierS'installer dans un pays des Caraïbes ? Il y a peut-être bien des choses que vous devez savoir. La Grenade et Sainte-Lucie sont deux pays des Caraïbes disposant tous deux d'un programme de citoyenneté par investissement immobilier (CBI). Cependant, ils présentent d'énormes différences dans la gestion des fonds de l'immobilier CBI. La Grenade impose une exigence de fonds de 20 % aux promoteurs et conserve le compte séquestre dans une banque locale ; à l'inverse, Sainte-Lucie autorise les promoteurs à placer les fonds en séquestre sur un compte bancaire à l'étranger, ce qui pourrait empêcher l'unité d'immigration de vérifier si l'investisseur a bien versé l'intégralité du paiement.
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Le Premier ministre de la GrenadeDickon Mitchella critiqué la façon dont le gouvernement précédent gérait la réglementation de l'immobilier CBI, soulignant que le compte séquestre devait être conservé sur le territoire de la Grenade afin de mieux surveiller les flux de fonds entre promoteurs et investisseurs CBI, d'empêcher les ventes à prix réduit non autorisées et de garantir l'achèvement des constructions dans les délais. Les investisseurs ayant obtenu leur citoyenneté à bas prix risquent de perdre leur statut ! Parmi les pays des Caraïbes,Le programme de citoyenneté par investissement (CBI)est devenu l’une des principales sources de revenus nationaux. Or la Grenade et Sainte-Lucie diffèrent radicalement, tant dans les règles que dans la mise en œuvre des politiques en matière d’immobilier CBI.
Grenade ou Sainte-Lucie : qui maîtrise le mieux les fonds des promoteurs ?
La Grenade exige que les promoteurs immobiliers détiennent une participation de 20 % et déposent les fonds sur un compte séquestre d'une banque locale, n'autorisant jamais le placement des fonds en séquestre sur un compte à l'étranger. Ce faisant, le gouvernement grenadin peut mieux surveiller les flux de fonds appropriés entre les promoteurs immobiliers et les investisseurs du programme de citoyenneté par investissement, empêcher les ventes à prix réduit non autorisées et garantir l'achèvement des constructions dans les délais. À l'inverse, Sainte-Lucie autorise les promoteurs immobiliers du programme de citoyenneté par investissement à placer les fonds en séquestre sur un compte bancaire à l'étranger. Mais dès lors, l'unité d'immigration par investissement (CIU) peut-elle réellement avoir une vision claire des paiements effectués ? N'est-ce pas devenu pour le moins flou ?
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Grenade et Sainte-Lucie : un contraste saisissant des règles de séquestre par un tiers
À la fin du mois de mars de cette année, l'unité d'immigration par investissement de la Grenade comptait encore 1 500 demandes de citoyenneté par investissement accumulées. Récemment, lors d'un entretien approfondi de deux heures, le Premier ministre grenadin Dickon Mitchell a reconnu que cet arriéré de demandes s'expliquait en partie par le fait que la Grenade est, parmi les nations insulaires des Caraïbes, le pays qui accepte ouvertement les demandeurs russes et biélorusses ; d'autre part, l'unité d'immigration par investissement de la Grenade est restée « sans dirigeant » pendant la majeure partie de l'année 2022.
Le gouvernement grenadien le reconnaît : il existe des projets et des promoteurs frauduleux dans le programme d’investissement, ce qui est intolérable
Qu'est-ce qui a poussé le Premier ministre Mitchell à accuser publiquement le gouvernement précédent de sa gestion de la réglementation immobilière du programme de citoyenneté par investissement ? Le Premier ministre Mitchell a déclaré : « Le gouvernement précédent a mis énormément de temps à mettre en place le système de comptes séquestres, mais certains promoteurs ont saisi l'occasion pour détourner les fonds des investisseurs, sans même épargner les sommes dues au gouvernement grenadin. Cette fameuse ferme à crevettes en est l'exemple le plus parlant. » C'est pourquoi le gouvernement actuel de Mitchell a posé une exigence claire, à savoirLe compte séquestre du promoteur doit se trouver sur le territoire de la Grenade, afin d’éviter le risque que les fonds ne puissent être récupérés si le promoteur manque à ses obligations.
La Grenade a annulé 6 projets déjà approuvés
Alors, comment éviter que de tels problèmes ne se reproduisent ? Le Premier ministre Mitchell a souligné que les promoteurs immobiliers du programme de citoyenneté par investissement devaient « s'engager pleinement et apporter une contribution substantielle ». Les promoteurs doivent satisfaire à l'exigence de 20 % de participation et placer le compte séquestre sur le territoire de la Grenade, ce qui permet d'éviter les faux projets de développement et les retards d'achèvement. Depuis son entrée en fonction, le Premier ministre Mitchell a déjà annulé 6 projets déjà approuvés, car leurs promoteurs n'avaient ni commencé les travaux ni montré le moindre signe de capacité à le faire, et le gouvernement grenadin n'autorise pas un projet à s'éterniser indéfiniment.
Les règles de séquestre de Sainte-Lucie comportent un aléa moral
À l'opposé de l'approche grenadine, Sainte-Lucie, par son comportement, a suscité une vive vigilance de la part des unités d'immigration, des investisseurs et des sociétés d'immigration par investissement. Par exemple, Sainte-Lucie autorise les promoteurs à utiliser un compte séquestre à l'étranger et se contente de la propre attestation du promoteur certifiant que le client a bien versé l'investissement minimal requis de 200 000 dollars.Selon l’accord client signé entre le promoteur et l’investisseur, le séquestre des fonds est en réalité le promoteur lui-même, et non l’investisseur, ce dernier « versant au promoteur la totalité de la somme en une seule fois ». Concrètement, dans l’Accord de libération de titre signé entre un promoteur de Sainte-Lucie et un investisseur, les articles 3 et 4 stipulent ce qui suit :
3. Le promoteur et l’investisseur ont convenu que l’investisseur verse en une seule fois la somme de ____________ dollars.
4. Le promoteur s'engage par les présentes à déposer, au nom de l'acheteur, sur le compte séquestre, la somme de 200 000,00 dollars fixée par le gouvernement, dans les dix (10) jours suivant le versement par l'acheteur, à l'agent de service du promoteur, des frais gouvernementaux de citoyenneté et du montant convenu prévu à l'article 3. Le promoteur veillera à ce que la confirmation de mise en séquestre, ainsi que tous les documents/confirmations nécessaires relatifs à l'achat et à la vente de l'unité immobilière convenue, soient soumis dans les délais.
Le défi de Sainte-Lucie : le piège pour l’investisseur et l’inquiétude des services d’immigration que suscitent les comptes séquestres à l’étranger
Cette pratique de Sainte-Lucie rend très difficile, pour l'unité d'immigration par investissement de Sainte-Lucie, la vérification du versement intégral, par les investisseurs de ces projets, sur le compte séquestre. En voici les raisons : bien que l'agent séquestre doive envoyer au gouvernement de Sainte-Lucie des relevés bancaires, comme preuve de la réception et de la détention des fonds en séquestre, cela ne prouve pas que le client a versé l'intégralité de la somme. Il est tout à fait possible que le promoteur verse puis retire à plusieurs reprises les mêmes 200 000 dollars du compte séquestre, sans avoir jamais réellement levé 200 000 dollars auprès des investisseurs. Or cette situation, par rapport aux années précédentes,Le piège immobilier de Saint-Kittsest identique : bien que le séquestre soit au nom de l'investisseur, il est en réalité géré par le promoteur. Même si le montant que le promoteur obtient de l'investisseur est inférieur à 200 000 dollars, dès lors que le promoteur dépose lui-même 200 000 dollars sur le compte séquestre, l'unité d'immigration considère que l'investisseur a bien versé 200 000 dollars.
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Aléa moral ? Les ventes à rabais des promoteurs sèment le trouble
Cela ne sous-entend pas que tous les promoteurs induisent délibérément en erreur l'unité d'immigration de Sainte-Lucie ; toutefois, selon la configuration et l'application actuelles des règles de séquestre de Sainte-Lucie, si un promoteur le faisait à dessein, cette possibilité existe bel et bien. Ce phénomène engendre un aléa moral. En réalité, des promoteurs de Sainte-Lucie ont déjà proposé à des clients des offres inférieures à la norme gouvernementale de 200 000 dollars, ne nécessitant qu'un versement de 85 000 dollars (ou, comme on l'appelle en Chine,achat immobilier financé). Ces montants inférieurs aux exigences gouvernementales font que les projets approuvés ne peuvent être menés ni achevés comme prévu, ce qui nuit à la transparence et à la crédibilité du programme de citoyenneté par investissement.
Les stratégies de vente à financement des promoteurs de Sainte-Lucie ont placé les sociétés d’immigration dans une situation cornélienne. Face à un tel dilemme, elles doivent choisir : participer aux ventes à rabais, ou orienter leurs clients vers d’autres destinations d’immigration.
Avertissement sur les risques de la naturalisation à rabais : regards de travers et retrait de la citoyenneté
En mars de cette année, l'unité d'immigration de la Grenade a adressé un avertissement sévère aux promoteurs faisant la promotion du programme de citoyenneté par investissement (achat immobilier financé) au moyen de remises illégales : les acheteurs immobiliers ayant obtenu leur citoyenneté par investissement à bas prix risquent de perdre leur citoyenneté. En avril, l'unité d'immigration de Sainte-Lucie a publié un message similaire, mais moins sévère, se contentant d'indiquer que l'octroi de remises sur l'immobilier de citoyenneté par investissement était irrégulier, sans avertir des conséquences précises.
Le chemin de la planification d’identité : une seconde nationalité stable ou un piège tape-à-l’œil
Lors d'une planification d'identité, tout investisseur séduit par une formule de citoyenneté à bas prix se doit d'agir avec prudence. Le choix du lieu d'immigration par investissement ne se résume pas à choisir entre investissement immobilier et don : il exige aussi une compréhension approfondie des détails de la politique du pays et de sa rigueur d'application, afin d'éviter de tomber dans des écueils inutiles. À l'image de certains projets dits ’tape-à-l'œil et creux’, qui peuvent paraître très attrayants mais ne répondent pas aux attentes en termes de qualité et de valeur, les investisseurs risquent ainsi de se retrouver dans l'embarras.
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