解讀希臘的黃金簽證(Golden Visa)，海外房產史上最全面分析，移民希臘一步到位買房獲得永居

黃金簽證（Golden Visa）和永久居留權

2019年3月30日，希臘議會正式通過了一項擴大”黃金簽證“發放範圍的新投資法案，這個流傳了一年多的市場傳聞終於成為法案，並將在2019年6月30日正式執行。過去從2013年希臘開放了黃金簽證，非歐盟公民通過買房一步到位獲得永居，經歷了7年後，希臘政府一再改良，這篇文章提供投資移民獲得永久居留權最全面、最深入的分析，希望可以幫助你在深入了解希臘“黃金簽證（Golden Visa）”項目基礎上，做出理智的選擇。

2009年的債務危機

2009年爆發的主權債務危機給希臘的政治、經濟和社會帶來巨大衝擊，從數據上來看，無論是GDP還是GNI，希臘在過去20年（一代人的時間）坐了一次硝煙四起的過山車。

按照2010年不變價美元進行計算，2018年希臘國民生產總值回落到2001年左右的水平（下圖）

按照2010年不變價美元進行計算，2018年希臘人均國民總收入回落到1998年之前的水平。（下圖）

希臘為什麼需要黃金簽證（Golden Visa）

投資一個國家，從研讀歷史跟了解數據開始，從明白了這些，也就明白了希臘為什麼推出“黃金簽證”政策，為什麼希臘需要通過永居來吸引外部投資者來購買房產。我們來看下列幾項分析：

房產價格下跌

根據歐洲抵押貸款協會公開的數據，希臘是歐洲地區住房擁有率最高的國家之一（其住房擁有率為80%，而歐洲平均水平為69.3%），並且房地產在希臘家庭財富中佔了很大的比重，就普通家庭而言，我認為至少要超過80%，換句話說，希臘人最核心的資產是房地產。雖然希臘房價最近一兩年有一些恢復性增長，但和債務危機爆發前的2007年房價最高點相比，希臘房產價格下跌超過了40%，讓很多按揭買房或貸款建房的希臘人陷入財務困境，還引發了非常嚴重的連鎖反應。

政府需要增加稅收

希臘獨立公共收入管理局（AADE）數據顯示，截止至2017年11月，希臘納稅人拖欠國家費用累計超過1000億歐元；被希臘政府納入欠債名單的希臘納稅人約有421萬人，約佔希臘總人口的40%。

金融業需要激活

銀行壞賬率長期處於高位，導致銀行不敢放貸。根據國際貨幣基金組織發布的數據，希臘銀行的不良貸款率從2009年的20%左右提高到2017年的45%左右。根據我們了解到的情況，至少50%以上的不良貸款源於個人房屋按揭貸款。面對居高不下的不良貸款率，希臘銀行普遍選擇了“惜貸”：由於民眾收入降低，銀行的存款也相應減少，這也導致銀行可貸資金的減少，再加上不斷提高的不良貸款率和對未來缺乏信心，導致希臘銀行普遍“惜貸”。和中國相類似，希臘企業獲得資金的主要渠道還是向銀行申請貸款，而在銀行“惜貸”背景下，希臘企業很難獲得發展亟需的資金，這進一步導致希臘出現經濟復甦乏力、失業率高企、稅收下降、稅率上升等結果，希臘處於一個惡性循環之中。

黃金簽證！ Golden Visa：2013版本

希臘在2013年出台的“黃金簽證”法案，非歐盟家庭，包括相關的兒童至24歲年齡和夫妻雙方的父母，可以通過購房價值25萬歐元的房產獲得永久居留身份，而且只需在短短3個月內就可以獲批（在一些地區，它需要較少的時間），成為歐洲最具競爭力的永久居住權的方案。在希臘永久居住權使免簽證旅遊申根區所有國家，長達90天。黃金簽證提供家人在歐盟輕鬆的旅行和自由生活的自由，通往優秀的歐洲教育和醫療體系的一

希臘開放一步到位的永久居留權身份，2013年黃金簽證（Golden Visa）的版本，先讓房主解套，再讓銀行和政府解套，最終幫助希臘停止惡性循環，進入良性循環。

買房，送身份，永居

希臘在2013年出台Golden Visa後，在2015到2017歐洲買房移民的市場逐漸轉向希臘，中介機構發現這一塊債務危機後的處女地，紛紛帶領著投資人入市，於是希臘買房送身份就像哈利波特電影預告，消息遍地開花，永居的魅力，讓希臘房市逐漸回暖。

黃金簽證的最大受益者是誰

希臘房價觸底反彈，一步到位永久居留權確實有很大的吸引力，不過最大的收益者是希臘房東，特別是擁有兩套以上房子的房東；其次從事“黃金簽證”相關業務的律師、房產中介等從業者——估算可以從中獲得1000歐元以上收入的個人，不超過1萬人；其次是是銀行，銀行獲利的渠道包括收回逾期貸款和拍賣房屋；最後的受益者才是政府，政府雖然可以從獲得部分收入，但由於房租升高，政府不得不向低收入者發放租房（住房）補貼，這使得政府在“黃金簽證”這個“新業務”上獲得的收益非常有限，而且對於提振希臘經濟的作用也很有限。

計算買房成本

使用本網站的黃金簽證買房成本計算機，計算房產稅、中介費交易稅、登記費用、律師費。

政府需要的不只是喝一口湯

用個形象的說法，2013基礎版“黃金簽證”計劃，送出了永久居留權，政府只是從中喝到一點湯，對於提振希臘經濟的作用只相當於毛毛雨，政府也希望為提振希臘經濟引入源源不斷的活水，這是希臘政府推出2019增強版（升級版）”黃金簽證“計劃的內因。

黃金簽證！ Golden Visa：2019版本

基於希臘1000萬人口（其中400萬左右集中在首都雅典所在的阿提卡大區）基數考慮，希臘政府每年可以“出售”的“黃金簽證”是要有上限的，比如不超過1萬張，相當於希臘人口規模的千分之一——可以做一個對比的是，美國作為傳統移民國家，每年大約吸引100萬合法移民進入美國，而美國擁有3.27億人口，100萬合法移民約占美國人口總數的萬分之三。在永居“可售數量”有限的情況下，提高收益唯一可行的辦法就是提高單價。於是，有了2019增強版“黃金簽證”計劃。

黃金簽證：40萬歐元可以選擇開公司來獲得永居

投資至少40萬歐元到希臘註冊的公司或海外公司的希臘辦事處，或通過希臘銀行投資至少40萬歐元到希臘或希臘在國外設立的、專門投資希臘股票和債券的共同基金，詳情的內容可以參考這篇文章：九種獲得希臘黃金簽證永居的方式除了買房還有八種選擇Golden Visa Greece

黃金簽證！ Golden Visa：2020版本，富人版本

經濟逐漸復甦的希臘已經走出房產市場停涉的陰霾，並且更積極招攬有實力的企業家，在這個前題下，希臘政府了解企業家通常在世界許多國家有投資而活躍在國與或之間，並且不能永久居住在一個地方。有別於黃金簽證，希臘政府需要提高吸引力，為企業家運營所需提供資金，創造或加強經濟發展條件，有義務通過徵稅的優待來吸引國際投資，促進更高的就業水平和更高效率的經濟活動，永居不再成為唯一吸引高資產家庭的因素。所以提出了Non-dom的方案。

Non-dom 海外資產的新態度

2020年經修訂的《希臘所得稅法》（第4172/2014號法律）新的第5A條規定，對自然人在希臘轉移其稅收居住權實行替代性稅收制度，在15年內，每年對全球收入的統一稅額為100,000歐元，並且無關年收入的總額。事實上Non-dom並不能算是一種黃金簽證（Golden Visa），申請人雖然同樣也能夠取得身份住在希臘，但是Non-dom提供更好的海外稅收優化，也重新定義離岸資產規劃的的高度。請參考：希臘Non-Dom 特殊稅收居民